| 河北新闻网(记者高利锋)继买房送礼、团购打折、低价促销之后，省城楼市正在出现一种新的售楼方式：低首付。
“一些房地产开发商因急于回笼资金，为购房者垫付首付款，向银行套取按揭房贷的现象，必须引起大家注意。”业内人士提醒，开发商此举表面上是为购房者打开买房的方便之门，实则是开发商转嫁了暗藏的“套贷”风险。
现象：首付不到一成就能贷款买房
“你买房，我们给你垫首付。”“90平方米小户型首付两万八千八。”……省城有些开发商为了应对冷淡的市场，缓解资金压力，频频向购房者抛出橄榄枝，甚至用“低首付”和“分期首付”方式吸引购房者。
近日，据读者宋先生反映，东开发区某项目打出广告，首付两万八千八，就能贷款购得该楼盘一套近90平方米的准现房。“按照住房信贷相关规定，90平方米以下的房子首付也至少两成，不足三万元的首付款，房价即使再降也不至于15万买一套近90平方米的住房吧？”宋先生在电话里带着疑问说。
根据宋先生提供的线索，记者与这家楼盘取得联系。“拿16楼为例，单价4080元/平方米，面积89平方米，总价37万元。”该楼盘销售人员向记者介绍，按照他们的优惠方式，该套住房首付只需29500元，为总房款的8%。“也就是说，不到一成的首付，就可以买到这套住房。”
同在东开发区的另一个楼盘项目，它所谓的“优惠活动”更有新招：“你买房，我们给你垫一半首付。”
探因：资金紧缺开发商代客“套贷”
“所谓的低首付、垫首付，这不过是开发商资金紧缺的一个明显标志。”北京广智联合房产经济有限公司副总经理张虎认为，一些开发商为拉拢无力支付首付款的购房者，采取代付部分首付款的方式向银行申请办理按揭贷款，从而达到尽快回笼资金的目的。
根据销售人员介绍，这个声称“首付两万八千八”的楼盘，事实上，就是让消费者少首付，银行多贷款。“我们现在是搞活动，每平方米优惠500元。”接着，该售楼人员给记者算了笔账：实际3580元/平方米的房子，在签订合同时，要按照4080元/平方米的原价签订，而缴纳首付款时，开发商再把差价部分以首付款的形式帮客户缴纳。事实上，你需要首付的金额是：370000元*20%-500元*89=29500元。
需要注意的是，所有税费购房者必须按照4080元/平方米的标准来承担，而不是按实际价格3580元/平方米的标准交。
“这是一种打擦边球的做法，开发商以借款或代垫的形式造成购房人已经足额支付首期房款的假象，进而以此为条件向银行获得住房贷款，降低了楼市投机者的投资门槛。”省城某金融机构工作人员告诉记者，开发商垫付首付款和所谓“低首付”的做法，属于“套贷”行为。
提醒：购房者莫贪小利吃大亏
业内人士提醒，开发商此举表面上是为购房者打开买房的方便之门，实则是开发商转嫁了暗藏的“套贷”风险。
“开发商垫付首付款实质是代购房者向银行‘套贷’，这完全是开发商卖不出房子时的无奈之举，而且开发商根本不会真的垫付首付款。”省城某地产机构负责人李先生说，处在观望期的购房者有很多是刚性需求，在利益的诱惑下，他们很容易从观望走向冒进。“殊不知，这种利益是有条件的，就上面的例子而言，购房者只需缴纳不到一成的首付款，但对于原房价而言多付了一笔不菲的税费。同时，‘低首付’也就意味着高贷款额，在高通胀率和持续加息的今天，购房者的还款压力将会更大。”
李先生说，此外，这种房子一旦进入二手市场，由于合同价远高出真实房价，将会大大提高房屋的交易成本。
“‘低首付’和分期首付是一种危险的做法。”省城某金融机构工作人员告诉记者，因为只要房价或银行利率发生波动，就有可能导致原本不具备供房能力的购房者断供或者放弃贷款。而且，相对于购房者的风险而言，银行承担了潜在的金融风险。“额度越大，风险越高。购房者一旦无力偿还贷款时，银行的巨额贷款则可能变成无市场价值的‘烂尾房’。”
房贷政策
贷款买首套住房首付不低于20%
对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。
——2007年9月27日中国人民银行中国银行业监督管理委员会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发〔2007〕359号) |
