| 白女士说，她两年前买了一套房子，房子至今没盖。当时交了１０万元预付款，有收据，且购房时与开发商签订了一份临时性的合同，工作人员说，动工后换正式合同。白女士问，此合同是否有效？
河北鸿翔律师事务所的刘建律师说：根据我国《城市房地产管理法》《商品房销售管理办法》等法律、规章的规定，商品房预售应当具备如下条件：１．开发商已经交纳全部土地出让金并取得《土地使用权证》；２．开发商已经取得城市规划管理部门和建设行政主管部门颁发的《建设工程规划许可证》和《施工许可证》；３．按提供预售的商品房计算，开发商已经投入的开发建设资金达到工程总投资的２５％以上，同时已经确定施工进度和竣工交付日期；４．开发商已经取得房地产管理部门颁发的《商品房预售许可证》。
根据以上规定，开发商取得《商品房预售许可证》是商品房预售的必要条件。未取得《商品房预售许可证》的开发商，不得进行商品房预售。少数开发商在尚未取得《商品房预售许可证》的情况下，和购房者签订一些诸如《购房意向书》《认购书》等所谓的临时合同，甚至是《商品房预售合同》的做法是法律严格禁止的。换句话说，如果开发商在尚未取得《商品房预售许可证》的情况下同购房者签订的任何形式的购房协议都是无效的，是不受法律保护的。（季男、徐慧) |
