| 唐山市住房保障和房产管理局房产相关政策知识问答
一、廉租住房保障
（一）什么是城市廉租住房保障制度？
答：城市廉租住房保障制度是指政府按照规定的条件通过发放货币补贴和实物配租、租金核减等方式，解决城市低收入家庭住房困难的住房保障制度。
（二）我市目前制定廉租住房保障的相关文件有哪些？
答：我市目前制定的文件有《唐山市城镇最低收入家庭住房保障暂行办法》（唐山市人民政府令〔２００４〕第３号）、唐山市房产管理局《关于唐山市城镇最低收入家庭住房保障暂行规定的实施意见》（唐房发〔２００４〕２１号）、《关于调整市中心区最低收入家庭申请住房保障面积标准等有关问题的通知》（唐房发〔２００７〕１号）、唐山市房产管理局《关于市中心区最低收入家庭申请住房保障有关规定的通知》（唐房发〔２００７〕２号）等相关文件。
（三）廉租住房保障有哪些方式？
答：《唐山市城镇最低收入家庭住房保障暂行办法》（唐山市人民政府令〔２００４〕第３号）规定：“廉租住房保障以货币补贴、租金核减为主实物配租为辅。”
１．货币补贴是指市、县（市）、区人民政府向申请廉租住房保障并符合条件的家庭发放租赁住房补贴，由其自行承租住房。
２．实物配租是指市、县（市）、区人民政府向申请廉租住房保障并符合条件的家庭提供住房，由被保障人交纳租金。
３．租金核减是指各公有住房产权单位依据房产行政主管部门的租金核减通知，对租住公有住房的住房保障家庭核减租金。
（四）全市廉租住房保障对象及面积标准？
答：目前我市住房保障的对象是享受城市最低生活保障的住房困难家庭（即持有民政部门核发的最低生活保障证的家庭）。
廉租住房保障标准：
１．人均建筑面积ｌ５平方米以下；
２．二人以下户３５平方米以下。
（五）申请廉租住房保障需要哪些要件？
１．最低生活保障证；
２．家庭成员户口簿、身份证；
３．婚姻状况证件，包括：已婚的为结婚证；离异的需提交离婚证或者人民法院的判决书、裁定书、调解书；
上述证件丢失且户口簿、相关单位证明材料也未能证实婚姻状况的，需提交民政部门的婚姻状况认定文件；
４．现住房和居住地证件。包括：私有房产的为房屋产权证；承租公有住房的为房屋租赁证；承租他人私有住房的，为经市房产交易中心登记备案的房屋租赁合同；临时借住他人住房的，为他人住房的房产证；
应当继承的房产，未办理继承手续的，需提交公证机构的继承公证书或者人民法院的调解书、裁定书、判决书；
住集体宿舍的，应提供工作单位和集体宿舍产权单位的证明资料，证明中应说明集体宿舍的详细地址；
５．２００４年７月１日以后，将原住房转让给他人或者与他人交换过住房的，需提供原住房详细地址，转让、交换时间，原住房已拆迁、搬迁的，应提供原住房详细地址和能证明产权的相关资料以及拆迁、搬迁合同等；
６．因重大疾病等特殊情况转让住房的需提供医院的相关证明和证据；
７．申请人按无房户申请住房保障时，需提供应计入申请家庭成员的户口簿原件；申请人配偶、父母和子女已死亡的，应提交当地派出所出具的死亡证明，或由指定的单位出具相关证明；
８．需提供的其他证明资料。
（六）如何申请廉租住房保障？
１．申请程序：
（１）申请人持申请要件到居委会（社区）申报。经居委会（社区）审核，符合条件的发放《唐山市最低收入家庭住房保障申请表》（简称《申请表》，复印有效），并指导申请人逐项填写，然后居委会（社区）、街道办事处（镇）签署意见、盖章，并由经办人签字。
（２）申请人持经居委会（社区）、街道办事处（镇）签署意见的《申请表》向户口所在地房产行政主管部门递交申请。
２．审批程序：
房产行政主管部门受理申请后，根据《申请表》对照证明材料，核查表中各项内容填写是否正确、完整，所附资料是否齐全。有缺欠的，应一次性告知改正的内容，能够当场改正的应当场改正。审核无误的，编号登记造册，并预约上门调查核实时间。
调查核实主要内容：现住房坐落、产权类别、使用面积、建筑面积、主要设施设备，申请人家庭人口、工作单位，申请人与住房所有人关系、房屋取得方式、租金等。
经调查核实，认定符合条件的，将该家庭基本情况在其居住地范围内按规定的时限进行公示。
公示无异议或异议不成立的，确定为城镇最低收入住房保障家庭。房产行政主管部门确定保障方式，计算保障面积、保障租金额度，并在审核意见表中签署意见。
经调查核实或公示后，不符合住房保障条件的，房产行政主管部门应书面通知申请人，并告知理由。
房产行政主管部门应当自接到申请表之日起２０个工作日内完成审批工作，调查核实、公示时间除外。
（七）目前可以申请廉租住房吗？
答：在新的住房保障政策出台前，凡符合最低生活保障的住房困难家庭随时可根据规定条件和程序进行申请，自行选择保障方式。在没有廉租住房房源的情况下，可以申请货币补贴和租金核减。有廉租住房房源后，市政府住房保障主管部门将制定轮候制度，本着优先解决孤老病残、再解决一般困难的原则进行安置，今年底前，低收入家庭可以根据相关政策、按照规定程序进行申请。
为了解决更多低收入家庭的住房困难，我市今年计划集中建设５万平方米廉租住房。同时采取购买一批符合标准的新建商品住房和存量住房；利用一批腾退的公有住房；租赁一批市场二手住房；按照土地出让合同约定由开发企业提供一批配建保障性住房等措施多渠道筹集廉租住房房源。
（八）我市什么时候可以扩大廉租住房保障范围？
答：根据国家、省相关文件要求，我市将扩大住房保障范围，即由住房困难的最低生活保障家庭扩大到住房困难的低收入家庭，并做到应保尽保。近期市政府将出台新的城市住房保障政策，对保障标准、范围、申请、审核程序等作出具体规定，新政策出台后，有关部门将利用电视台、报纸等新闻媒体进行广泛的宣传，同时将宣传的范围扩大到全市各个社区，做到家喻户晓。
二、住宅区物业管理（住宅专项维修资金部分）
根据建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第１６５号令，二○○七年十二月四日发布）
１．为什么要建立住宅专项维修资金？
答：主要目的是为了保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，使住宅保持良好的使用功能，是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，是为保证维修经费来源而采取的一项重要措施。
２．专项维修资金应由谁交？
答：专项维修资金应由购房人交缴，包括拆迁安置户。
３．专项维修资金如何交缴？
答：现专项维修资金的收缴比例，是按照建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房〔１９９８〕２１３号）中规定的比例：新建商品住房（包括经济适用住房、安居工程），购房者应当按购房款２％的比例向售房单位交缴专项维修资金；拆迁安置住房，由房屋产权人按照小区内同类商品住房价格２％的比例交缴。商品住房销售单位应当将代收的专项维修资金及时移交给当地房地产行政主管部门代管。
４．专项维修资金不敷使用时如何筹集？
答：业主住宅维修资金余额不足首期交存额３０％的，应当及时续交。
成立业主大会的，续交方案由业主大会决定，由物业管理企业按业主占有住宅建筑面积筹集。
５．专项维修资金归谁所有？
答：业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。
６．业主转让房屋所有权时，个人交纳或结余的专项维修资金如何处置？
答：业主转让房屋所有权时，结余的专项维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。
７．房屋灭失的，专项维修资金怎么办？
答：因房屋拆迁或其他原因造成住房灭失的，专项维修资金代管单位应当将专项维修资金余额退还专项维修资金权利人。
８．专项维修资金的管理原则是什么？
答：住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
９．专项维修资金如何使用？
答：需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
（１）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；
（２）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；
（３）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；
（４）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；
（５）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；
（６）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
１０．商品住宅楼共用部位、共用设施设备是哪些？
答：住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
三、公有住房售后维修管理有关政策规定
１．公有住房售后维修管理的政策有哪些？
建设部第１９号令《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》、省建委２０００第１号《河北省公有住房售后维修管理办法》、唐政发（１９９６）２６号《唐山市直管旧公房出售办法》等。
２．公有住房售后维修管理的责任分工有哪些规定？
在公有住房出售时，售房单位与住房所有权人应当签订公有住房售后维修管理合同，界定住房的共用部位、共用设施设备和自用部位、自用设备，明确维修管理责任。
公有住房出售后，其共用部位、共用设施设备的维修和管理由原售房单位负责；其自用部位、自用设备的维修和管理由住房所有权人负责。
３．住房的共用部位、共用设施设备与自用部位、自用设备如何划分？
共用部位是指住户共用的住房主体承重结构部位（包括屋顶、楼板、梁、柱、内外承重墙体、基础）、外墙面、楼梯间、走廊通道、垃圾道、烟道、排气孔道、公用门厅、内天井和设备层等。
共用设施设备是指居住小区、组团或者单幢住宅内，住户共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵，电梯、公用电视天线、供电线路、照明设施，锅炉、暖气管道，煤气管道，消防设施，以及绿地、道路、信报箱、传达室、公共厕所、沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
住房的自用部位、自用设备是指分户门及其以内的门、窗、屋面、内墙面、地面、非承重隔断墙、阳台，水、电、煤气的户表及其以内的管线、器具，暖气分户阀门及其以内的管道、暖气片等；独户住宅的院墙及其以内的建筑物、构筑物和配套设备等。
４．公有住房售后，共用部位、共用设施设备维修费的来源是什么？
公有住房售后，原售房单位应当建立共用部位、共用设施设备的维修基金，专项用于公有住房售后住房共用部位、共用设施设备费的维修、更新和改造。
５．共用部位、共用设施设备维修费有何依据和标准？
根据唐价农字（１９９６）２８号文件规定，共用部位、共用设施设备维修费按房屋建筑面积交纳，楼房每年每平方米１元；平房每年每平方米０．３元。
６．共用部位、共用设施设备维修费不足后怎么办？
共用部位、共用设施设备维修费不足时，由共同使用的房屋所有人按各自住房的建筑面积分摊续筹。
四、房屋登记
根据《物权法》《城市房地产管理法》和《房屋登记办法》等相关法律法规，办理房屋登记应由当事人到房屋所在地的房屋登记部门提出申请，登记部门受理、审核后，才能进行登记和发放房产证。如果当事人不申请登记，就不能取得房产证。此外，根据政策要求，申请房屋登记还需提交相应的登记材料，材料齐全且符合法定形式，登记机构才能受理登记。如果材料不齐全或者不符合法定形式，则需要按登记部门要求予以补正；不能补正，登记部门则不予受理登记。目前，市中心区没有办证的商品房和平改楼房屋，多数属于此类问题。
以下以三类房屋登记为例，介绍一下如何办理房屋产权登记：
（一）商品房如何办理产权登记？
个人购置商品房办理产权登记，首先应由开发企业申请房屋所有权初始登记，开发企业取得房屋所有权证后，个人才能办理产权登记。
１．开发企业申请房屋所有权初始登记时应提交以下材料：
（１）登记申请书（申请时登记窗口申领）
（２）申请人身份证明复印件（包括《组织机构代码证》《营业执照》、企业章程、开发资质等级证书、法定代表人身份证、授权委托书、受托人身份证，均须加盖开发企业公章）
（３）国有土地使用证及复印件
（４）投资许可证明文件
（５）建设工程规划许可证（含总平面图）
（６）施工许可证
（７）建设工程验收备案表
（８）建设局出具的不拖欠工程款证明
（９）地名办命名文件
（１０）物业维修基金缴纳证明
（１１）房屋测绘报告及房屋平面图
（１２）房屋状况调查表
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